Kira artışı ve kiracının tahliyesi: yasal sınırlar ve süreler

Kapsam: konut ve çatılı işyeri kiraları

Bu yazıdaki kurallar, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerine dayanır. Arsa, bahçe ya da çatısız otopark gibi kiralananlarda farklı kurallar uygulanabilir. Kiracıyı koruyan bu hükümlerin çoğu emredici niteliktedir; sözleşmeye aksine hüküm yazılması sonucu değiştirmez.

Kira artışında yasal sınır

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa da bu sınırın üstündeki kısım istenemez. Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir hüküm yoksa ve taraflar anlaşamazsa, artış yine bu sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir.

Konut kiralarında 2022–2024 yılları arasında uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde TÜFE ortalamasına dayalı genel sınır uygulanır. Oran Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay açıklanır; hesapta kira döneminin başladığı aydan önceki ayın on iki aylık ortalaması esas alınır.

Yasal sınırı aşan bir bedel ödenmişse, aşan kısmın iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir.

Beş yıl sonra kira bedeli nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu belirlemede TÜFE’deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir. Bu şekilde belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırı içinde artırılır ve her beş yılda bir yeniden tespit edilebilir.

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde yeni bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır (TBK m.345).

Arabuluculuk dava şartıdır

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kira tespiti ve tahliye dahil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İlamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.

Kiracının tahliyesi: başlıca yollar

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315). Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir. Aynı sonuç, ödeme emriyle başlatılan icra takibi yoluyla da elde edilebilir.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiraya verene iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonra belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün, teslimden önce imzalatılan taahhütler uygulamada geçerli kabul edilmemektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir (TBK m.350). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak bir ay içinde dava açılmalıdır.

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmesi ve altı ay sonra dava açması gerekir (TBK m.351).

On yıllık uzama süresinin dolması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduğunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.347).

Özetle

Kira artışında sınır, sözleşmedeki orana değil kanundaki TÜFE ortalamasına göre belirlenir; beş yılı dolduran ilişkilerde ise emsal kira bedelleri de devreye girer. Tahliye yollarının neredeyse tamamı bir aylık ya da daha kısa sürelere bağlıdır ve bu süreler kaçırıldığında talep çoğu zaman bir sonraki kira dönemine kalır. İhtar, bildirim ve taahhüt gibi belgelerin yazılı ve ispatlanabilir biçimde düzenlenmesi bu nedenle önemlidir.